相談Ｑ&Ａ
ページ内目次
こんな時には相談下さい
土地に関して
Q1.以前あった境界杭が見当たりません。新たに境界杭を設置するには、どうしたらいいですか？
A1.境界杭はお隣との境界を明確にする大切なものです。土砂などで埋まったり、工事などでなくなることもありますので日頃から管理する必要があります。どうしても見つからない場合や工事などでなくなった場合には、「境界確定」を行なった上で、永続性のある境界標を設置しましょう。
Q2.自分の土地の面積や境界標について確認するにはどうしたらいいのですか？
A2.あなたの所有する不動産（土地・建物）に関する登記記録は、あなたの不動産を管轄する法務局にあります。公図、地積測量図、建物図面などであなたが所有する不動産について確認する事ができます。境界標については、地中に埋まっている場合もありますので、付近を掘る場合には、お隣の方に一声かけて確認して下さい。
Q3.登記簿には自宅の土地の地目が「雑種地」となっています。このままでもいいのですか？
A3.田や畑、山林などを造成して住宅を建築した場合などでは、敷地の登記簿の地目を変更していない場合があります。このような場合には、登記簿の地目を「雑種地」から「宅地」へ変更する「地目変更」登記を申請します。
Q4.隣接する所有地を１つにまとめて売却を検討しています。どうしたらいいですか？
A4.複数の土地を一つの土地にする「合筆」（ごうひつ）登記を申請します。ただし、合筆登記を申請する場合には、所有者が同じ、地目が同じなど制限があります。詳しくはお近くの土地家屋調査士にご相談下さい。
Q5.所有地の一部をお隣の方へ売却したいのですが、どうしたらいいですか？
A5.一つの土地を複数の土地に分割する「分筆」（ぶんぴつ）登記を申請します。
Q6.所有地を測量したところ、登記簿の面積と、実際の面積が違っています。また、法務局の「公図」と所有地の形が異なっています。どうしたらいいですか？
A6.登記簿に記載されている面積（地積）と、測量した実際の面積（境界確定後の面積）が異なる場合は、境界確定後の面積に合わせる「地積更正登記」を申請します。 「公図」と実際の土地の形状が異なる場合には、土地の境界を確定した後に「地図訂正」の申出を行います。
建物に関して
Q1.この度、自宅を新築しました。どうしたらいいですか？
A1.建物を新築した場合には、「建物表題登記」を行ないます。
Q2.２階建てに増築しました。どうしたらいいのですか？
A2.建物を増築（子供部屋の追加）、敷地内に離れを建築、自宅の一部を店舗などにした場合には、「建物表示変更登記」を行ないます。
Q3.古くなった自宅を取り壊しました。どうしたらいいですか？
コメント：「倉庫」では付属建物の場合が想定されます。その場合は、表示変更登記になるので明確にするために「自宅」としました。
A3.建物を取り壊した場合には、「建物滅失登記」を行ないます。
土地の境界に関して
Q1.土地の「境界確定」はどのように行われるのですか？
土地の境界が確定するまでの流れ
1.土地家屋調査士に依頼
お近くの土地家屋調査士へご相談下さい
↓
2.法務局、市区町村役場、土地区画整理組合等での資料調査
境界に関する資料（公図、地積測量図、換地図など）、道路・水路、公共物との関係を調査します。
↓
3.現地の測量
依頼地を含む街区全体を測量します。（現場によって測量範囲は異なります）
↓
4.収集資料と測量結果を確認
収集資料、測量結果と現地の状況などを精査します。
↓
5.仮の境界点を現地に復元
境界と思われる位置を明示します。
↓
6.関係土地所有者との境界立会
隣接地所有者、公共物管理者等関係者と現地にて確認します。
↓
7.境界標設置、境界確認書の取り交わし
境界立会で確認した位置に永久標を設置します。また、確定図面を作成し後日の証しとします。
↓
8.登記申請（必要であれば）
※ 事案・地域によっては手続の流れが異なる場合がありますので、ご依頼の際は、今一度、土地家屋調査士にご確認下さい。
1.土地家屋調査士に依頼
お近くの土地家屋調査士へご相談下さい
↓
2.法務局、市区町村役場、土地区画整理組合等での資料調査
境界に関する資料（公図、地積測量図、換地図など）、道路・水路、公共物との関係を調査します。
↓
3.現地の測量
依頼地を含む街区全体を測量します。（現場によって測量範囲は異なります）
↓
4.収集資料と測量結果を確認
収集資料、測量結果と現地の状況などを精査します。
↓
5.仮の境界点を現地に復元
境界と思われる位置を明示します。
↓
6.関係土地所有者との境界立会
隣接地所有者、公共物管理者等関係者と現地にて確認します。
↓
7.境界標設置、境界確認書の取り交わし
境界立会で確認した位置に永久標を設置します。また、確定図面を作成し後日の証しとします。
↓
8.登記申請（必要であれば）
※ 事案・地域によっては手続の流れが異なる場合がありますので、ご依頼の際は、今一度、土地家屋調査士にご確認下さい。
相続土地国庫帰属制度に関して
相続土地国庫帰属制度とは
相続した土地について、「遠くに住んでいて利用する予定がない」、「周りの土地に迷惑がかかるから管理が必要だけど、負担が大きい」といった理由により、土地を手放したいというニーズが高まっています。
このような土地が管理できないまま放置されることで、将来、「所有者不明土地」が発生することを予防するため、相続又は遺贈（遺言によって特定の相続人に財産の一部又は全部を譲ること）によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする「相続土地国庫帰属制度」が創設されました。
相続土地国庫帰属制度は、令和５年４月２７日からスタートします。
（法務省WEBサイトより抜粋）
このような土地が管理できないまま放置されることで、将来、「所有者不明土地」が発生することを予防するため、相続又は遺贈（遺言によって特定の相続人に財産の一部又は全部を譲ること）によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする「相続土地国庫帰属制度」が創設されました。
相続土地国庫帰属制度は、令和５年４月２７日からスタートします。
（法務省WEBサイトより抜粋）
専門家としての土地家屋調査士の活用
これまで、親や兄弟を始めとする親族から相続した土地について、土地家屋調査士は、主に相続した土地を利活用するための初期段階として境界を確定したり、相続人間で土地を分割して相続するための分筆登記等で関わってきました。
このたびスタートする「相続土地国庫帰属制度」においても、相続した土地について所在や境界に不明瞭な点がある場合など、申請に先立って、土地の筆界に関する専門的知見を有する土地家屋調査士に相談することができます。
特に「相続土地国庫帰属制度」の対象となる土地にはある一定の条件が課されており、以下の却下事由があります。
(1) 申請をすることができないケース（却下事由）（法第2条第3項）
Ａ 建物がある土地
Ｂ 担保権や使用収益権が設定されている土地
Ｃ 他人の利用が予定されている土地
Ｄ 土壌汚染されている土地
Ｅ 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
(2) 承認を受けることができないケース（不承認事由）（法第5条第1項）
Ａ 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
Ｂ 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
Ｃ 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
Ｄ 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
Ｅ その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
特に(1)のＥである境界が明らかでない土地については、法務局の登記事項証明書や地図（法第14条第1項地図や地図に準ずる図面）だけで判断することは難しいこともあります。土地の位置や範囲が分からない場合には、筆界（境界）の専門家である私たち土地家屋調査士にご相談下さい。
また、(1)のＡ、建物がある土地の場合、建物を取壊した後に建物の滅失の登記の申請が必要です。この場合も土地家屋調査士にご相談下さい。
このたびスタートする「相続土地国庫帰属制度」においても、相続した土地について所在や境界に不明瞭な点がある場合など、申請に先立って、土地の筆界に関する専門的知見を有する土地家屋調査士に相談することができます。
特に「相続土地国庫帰属制度」の対象となる土地にはある一定の条件が課されており、以下の却下事由があります。
(1) 申請をすることができないケース（却下事由）（法第2条第3項）
Ａ 建物がある土地
Ｂ 担保権や使用収益権が設定されている土地
Ｃ 他人の利用が予定されている土地
Ｄ 土壌汚染されている土地
Ｅ 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
(2) 承認を受けることができないケース（不承認事由）（法第5条第1項）
Ａ 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
Ｂ 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
Ｃ 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
Ｄ 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
Ｅ その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
特に(1)のＥである境界が明らかでない土地については、法務局の登記事項証明書や地図（法第14条第1項地図や地図に準ずる図面）だけで判断することは難しいこともあります。土地の位置や範囲が分からない場合には、筆界（境界）の専門家である私たち土地家屋調査士にご相談下さい。
また、(1)のＡ、建物がある土地の場合、建物を取壊した後に建物の滅失の登記の申請が必要です。この場合も土地家屋調査士にご相談下さい。
国庫帰属したい土地の位置や境界を調べる
相続又は相続人に対する遺贈によって取得した土地を国庫帰属させたい場合、その土地の位置や境界を確認する方法としては、法務局の登記記録である「表示に関する登記」を確認することが挙げられます。
「表示に関する登記」とはその不動産（土地や建物）の所在を始めとする物理的状況が記録されていますが、記録を読んだだけでその不動産の位置を特定するのは容易ではありません。地図、地積測量図などを照らし合わせることが必要であり、さらには帰属制度の利用に当たって、その土地の境界をどのように示すかどうかを見定める必要があります。
土地家屋調査士はその専門的知見を活かし、相続した土地がどこにあり、どんな形で、さらにはどのように境界を示すべきかをアドバイスすることが可能です。
「表示に関する登記」とはその不動産（土地や建物）の所在を始めとする物理的状況が記録されていますが、記録を読んだだけでその不動産の位置を特定するのは容易ではありません。地図、地積測量図などを照らし合わせることが必要であり、さらには帰属制度の利用に当たって、その土地の境界をどのように示すかどうかを見定める必要があります。
土地家屋調査士はその専門的知見を活かし、相続した土地がどこにあり、どんな形で、さらにはどのように境界を示すべきかをアドバイスすることが可能です。
相続土地国庫帰属制度Ｑ＆Ａ（土地家屋調査士編）
Ｑ1.一言で相続土地国庫帰属制度とは何でしょうか？
Ａ1.「所有者不明土地」の発生を予防するため、相続したが管理ができないような土地を所有者の申請によって国庫に帰属させる制度です。
Ｑ2.親から相続した不動産の所在や現地の状況を詳しく知りたいのですが、どうしたらいいですか？
Ａ2.不動産に関する情報は、法務局で登記事項証明書や地図の証明書等が取得できます。しかし、実際の場所や実態を把握することが困難なときは、全国の土地家屋調査士にご相談いただくことでお手伝いが可能です。こちらから全国の土地家屋調査士を検索することが可能です。
Ｑ3.帰属させたい土地の境界がはっきりしないのですが、どうしたらいいですか？
Ａ3.登記記録のある土地であっても、境界があいまいなままである土地も数多くあります。その場合は、筆界（境界）の専門家である土地家屋調査士にご相談下さい。土地家屋調査士の業務として対象となる土地の境界を明らかにいたします。
Ｑ4.土地家屋調査士は承認申請書を作成する事はできますか？
Ａ4.承認申請書の作成をすることができるのは弁護士・司法書士・行政書士と定められています。しかし、土地家屋調査士は筆界の専門家として、土地の所在や筆界に関する相談を受けることはできます。
Ａ1.「所有者不明土地」の発生を予防するため、相続したが管理ができないような土地を所有者の申請によって国庫に帰属させる制度です。
Ｑ2.親から相続した不動産の所在や現地の状況を詳しく知りたいのですが、どうしたらいいですか？
Ａ2.不動産に関する情報は、法務局で登記事項証明書や地図の証明書等が取得できます。しかし、実際の場所や実態を把握することが困難なときは、全国の土地家屋調査士にご相談いただくことでお手伝いが可能です。こちらから全国の土地家屋調査士を検索することが可能です。
Ｑ3.帰属させたい土地の境界がはっきりしないのですが、どうしたらいいですか？
Ａ3.登記記録のある土地であっても、境界があいまいなままである土地も数多くあります。その場合は、筆界（境界）の専門家である土地家屋調査士にご相談下さい。土地家屋調査士の業務として対象となる土地の境界を明らかにいたします。
Ｑ4.土地家屋調査士は承認申請書を作成する事はできますか？
Ａ4.承認申請書の作成をすることができるのは弁護士・司法書士・行政書士と定められています。しかし、土地家屋調査士は筆界の専門家として、土地の所在や筆界に関する相談を受けることはできます。